Desempenho comercial de Tel Aviv bem abaixo da média

Tel Aviv pode ser a cidade mais cara do mundo, mas os aluguéis comerciais são uma fração daqueles pagos em Paris, Londres, Viena, Milão e Munique.

Tel Aviv é a cidade mais cara do mundo e muitas de suas ruas têm um desempenho economicamente alto em comparação com centros comerciais e ruas de outras partes de Israel. Mesmo assim, a maioria das ruas de Tel Aviv estão longe de ser parecidas, performáticas e proporcionando o que se pode encontrar nas principais ruas das principais cidades da Europa. Em Milão, Viena, Roma e Munique são pagos aluguéis mensais de € 500 por metro quadrado e ainda mais e em Paris e Londres mais de € 1.000 por mês, dez vezes os aluguéis de Tel Aviv.

Todas as ruas ao longo da orla marítima de Tel Aviv são negligenciadas e não são administradas adequadamente e estão em um estado degradado com desempenho econômico muito baixo. Então, qual é a imagem real quando se trata do espaço comercial que está sendo oferecido nas ruas de Tel Aviv hoje e o que é necessário para mudar a imagem para o futuro?

Dizengoff e Rothschild os mais caros

Segundo dados dos consultores econômicos Czamanski & Ben Shahar, Israel tem em média 1,11 metros quadrados de área comercial por residente. Desse montante, 0,66 metros quadrados por morador estão nas ruas e apenas 0,45 metros quadrados por morador em centros comerciais. Em Tel Aviv, existem 820 mil metros quadrados de espaço comercial de varejo, dos quais apenas 295 mil metros quadrados em centros comerciais, sendo que os mais significativos atendem a todo o país e não se baseiam apenas no poder de compra dos moradores da cidade.

Tel Aviv funciona como a capital econômica do país e lidera no ranking do espaço comercial total dentro dele, incluindo centros comerciais. A proporção de espaço comercial por família em Tel Aviv é de 4 metros quadrados, em outras palavras, relativamente baixa em comparação com outras grandes cidades e isso demonstra uma escassez relativa. Beersheva, Haifa e Kfar Saba lideram em termos de espaço comercial por família com cerca de 6 metros quadrados e mais. Ou seja, são cidades com uma quantidade maior de espaço comercial.

Na esteira da crise de Covid, houve uma queda nos aluguéis cobrados em Tel Aviv. Mas hoje os aluguéis mensais nas principais ruas de Tel Aviv, como Dizengoff e Ibn Gbriol, voltaram aos níveis anteriores à Covid, embora nas ruas onde o metrô de superfície está sendo construído tenha ocorrido um "colapso" nos preços. Os maiores aluguéis mensais são pagos na Rua Dizengoff e na Rothschild Boulevard - NIS 250-300 por metro quadrado.

Para efeito de comparação, os aluguéis mensais nas principais ruas comerciais de Londres, os mais altos da Europa (de acordo com o Statista) são de € 2.000 por metro quadrado, enquanto em Paris e Milão, que estão em segundo e terceiro lugar, os aluguéis mensais são de € 1.833 por metro quadrado e € 667 por metro quadrado, respectivamente.

O que você não vê na orla marítima de Tel Aviv

Em contraste com as ruas relativamente bem-sucedidas de Tel Aviv - Dizengoff, Rothschild, Schenkin, Ibn Gbriol e as ruas de Neve Tzedek - outras ruas da cidade não são administradas e mantidas e funcionam mal. A região do "retângulo" imediatamente no interior da orla marítima de Tel Aviv demonstra como o espaço comercial não está percebendo o potencial de sua localização. A região à beira-mar "retângulo" se estende do Porto de Tel Aviv, no norte, até Manshia, no sul, e é delimitada pela Rua Hayarkon no leste e pelo mar no oeste. Nesta área retangular, não há grande demanda no mercado comercial, exceto pelo bem-sucedido Porto de Tel Aviv em sua fronteira norte.

Uma localização próxima à orla marítima poderia ter gerado demanda de pessoas que iam à praia e ao mar ou passeavam e praticavam esportes no calçadão. Na prática, a maioria dos negócios fica longe da orla marítima e fica "no caminho" para quem vai a pé para a praia.

O calçadão à beira-mar é a principal rota para o tráfego de pedestres, mas é separado dos negócios pela Rua Herbert Samuel e pela ciclovia. Consequentemente, os visitantes não têm acesso aos negócios da melhor maneira possível e tendem a não cruzar o caminho até eles. O número de visitantes da praia e do passeio marítimo em particular não impacta totalmente os negócios comerciais e escritórios ao longo da rua.

A quantidade de espaço comercial nesta região retangular é de apenas 24.000 metros quadrados, dos quais as redes comerciais têm 3.500 metros quadrados de espaço e capturam uma fatia de mercado de apenas 14%. O espaço comercial de varejo (não incluindo escritórios e locais de lazer e eventos) está distribuído por 16.700 metros quadrados de espaço (cerca de 70%).

Restaurantes e cafés ocupam cerca de 37% do espaço, muito acima da média nacional de 12%, e na maioria dos casos estão localizados na parte do retângulo mais próxima do mar. A qualidade de posicionamento da maior parte do espaço comercial na maior parte do retângulo é ruim, exceto em uma nova área na praia e algumas lojas.

O número de lojas no retângulo é significativamente menor do que em cada um dos grandes shoppings da cidade, cada um com 100-150 lojas ou mais. Isso o torna um pequeno ímã para as pessoas passearem. O trecho com maior número de lojas fica na Hayarkon Street entre a Allenby Street e a Ben Gurion Boulevard, onde estão 78 lojas.

O preço médio dos espaços comerciais adquiridos nos últimos anos na área é NIS 40.000 por metro quadrado. Na rua Ibn Gbriol, o preço médio no último ano foi NIS 54.000 por metro quadrado e na Rua Dizengoff NIS 40.000 por metro quadrado, e na Rua Ben Yehuda e Rua Bograshov NIS 34.000 e NIS 35.000 respectivamente. Mas os preços nessas ruas agora aumentaram para NIS 50.000 por metro quadrado.

Os maiores aluguéis mensais de NIS 292 por metro quadrado são agora pagos na Rua Dizengoff. Esta rua funciona como uma espécie de divisor de águas com preços mais baixos tanto no leste quanto no oeste. O aluguel médio mensal pago no retângulo à beira-mar é NIS 128 por metro quadrado e ainda mais baixo para propriedades comerciais.

O resultado final é que se esperava que a área à beira-mar tivesse um desempenho superior. Mas o desempenho superior é reduzido e impedido pela ausência de planejamento e links apropriados e gerenciamento do espaço de marketing combinado com o passeio sendo isolado das áreas comerciais do outro lado da rua.

Movendo-se para a rua

Do lado da demanda, os centros das cidades contam com o poder aquisitivo de residentes, trabalhadores, visitantes e veranistas em grande escala. Todo mundo quer cinco coisas em um lugar - morar, trabalhar, estudar, fazer compras e passar o tempo de lazer. O significado disso é que passamos mais tempo nas ruas.

Num futuro próximo não será possível levar o carro ao centro da cidade e a distância entre o trabalho e a casa, as lojas e cafés e o sistema de transporte coletivo significará andar pelas ruas. Além disso, será possível criar uma experiência de compra que não pode ser produzida dentro da 'caixa' fechada de um shopping.

Em termos de oferta, a pandemia de Covid criou uma mudança radical nos centros das cidades em todo o mundo. Os carros foram banidos das ruas e, em vez disso, foram construídas ciclovias, calçadas e áreas de pedestres, árvores foram plantadas e gramados foram colocados e refeitórios e cafés foram montados do lado de fora, bem como instalações de recreação e lugares de estacionamento. Food trucks e outras novas atividades culturais e de lazer foram trazidas e todas somadas criaram novas ruas.

Esta forma de melhorar e melhorar centros de cidades, ruas, mercados e cidades antigas pode ser aplicada em Israel em geral e em Tel Aviv em particular. Para isso, deve-se cuidar do lado econômico, do planejamento e do marketing. Em outras palavras, os centros das cidades devem ser administrados e comercializados como centros comerciais por uma empresa de gerenciamento profissional. Na prática, se Big Shopping Centers, Melisron ou Azrieli administrassem as ruas, o desempenho seria tão alto quanto os shoppings e shoppings que eles administram.

Além disso, vale a pena colocar mais produtos culturais, de lazer e entretenimento nas ruas e menos produtos da moda e 'regulares' - como alternativa aos centros comerciais. Claro, o espaço público também deve ser nutrido. Com um planejamento urbano e de marketing adequado, a rua do futuro pode ser 'a próxima coisa'.

O autor é o CEO da consultoria econômica Czamanski & Ben Shahar Ltd.

Publicado por Globes, notícias de negócios de Israel - en.globes.co.il - em 23 de dezembro de 2021.

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