O CEO da Ashtrom Residences, Arnon Fridman, diz que as ofertas especiais dos incorporadores disfarçam a realidade de que os preços dos imóveis caíram.
Até recentemente, a Ashtrom Residences chamava-se Ashdar, mas a administração do Ashtrom Group decidiu manter a marca da subsidiária como parte da empresa-mãe. "Quando entrei para o Ashtrom Group (TASE: ASHG), há 12 anos, perguntei no primeiro mês por que a empresa se chamava Ashdar e não Ashtrom Residences", diz Arnon Fridman, CEO da Ashtrom Residences. "Eles me explicaram que a Ashdar é uma marca muito mais forte do que a Ashtrom. Mas, desde então, a Ashtrom cresceu e a familiaridade com a marca se tornou muito mais forte, e era hora de fazer essa mudança, que é uma mudança natural. Na verdade, as outras empresas do grupo são todas Ashtrom Properties, Industries, e apenas o setor residencial permanece com a antiga marca Ashdar."
A mudança de nome, diz Fridman, não alterará as operações da empresa, que continuará operando da mesma forma. "Ao longo dos anos, temos sido muito diversificados, tanto em termos dos clientes que atendemos, dos locais onde construímos, quanto em termos dos tipos de negócios que fechamos – à vista, combinados, renovação urbana. Fomos uma das primeiras grandes empresas a participar da renovação urbana, e também dos programas governamentais de metas de preço e descontos."
“Mais cautelosos na definição de datas de entrega”
Assim como muitas empresas do setor e em Israel em geral, a Ashtrom foi muito afetada pela guerra. A empresa desistiu completamente do planejamento de espaços protegidos compartilhados para cada andar, optando por quartos protegidos em cada apartamento. Fridman também afirma: "A guerra nos ensinou que também podemos estar expostos a guerras em andamento no futuro e, portanto, somos muito mais cautelosos ao definir datas para a entrega dos apartamentos."
"Se antes pensávamos que as obras parariam por duas ou três semanas durante uma obra, hoje os cronogramas podem ser completamente perdidos. Há um número muito grande de trabalhadores que não retornam ao trabalho, e o Estado não estava devidamente preparado para apresentar uma solução alternativa em um curto espaço de tempo."
Como você lida com a escassez de mão de obra?
Somos construtores, mas sentimos isso através das empreiteiras, que nos informam que não têm mão de obra. Elas nos dizem que há escassez de profissionais, que os preços aumentaram muito e, como resultado, o ritmo da obra está mais lento e a construção demora mais.
“A extensão do prazo de construção obviamente tem impacto nos custos, além de terem aumentado os custos dos trabalhadores e os custos das matérias-primas, que são mais difíceis de obter.
Às vezes, há disputas entre empreiteiros por mão de obra e por profissionais. Às vezes, eles são 'sequestrados' de um projeto para outro ou tentam fornecer uma solução para este e aquele projeto. Isso não se aplica apenas aos trabalhos com esqueleto e trabalhos com água, onde há uma grande dependência de trabalhadores estrangeiros. Também há menos trabalhadores estrangeiros em outras profissões, como encanadores e eletricistas, e sem essas profissões também não podemos concluir os projetos.
"O trabalho com alumínio, por exemplo, é caracterizado por mão de obra limitada, então a produção de elementos de alumínio para janelas e portas é mais lenta, e então surgem atrasos, que continuam o tempo todo."
Como você trabalha com compradores?
Em dois projetos, estamos atrasados e estamos trabalhando com os compradores para chegar a um acordo. Tudo visa evitar conflitos.
Em geral, chegamos a esta guerra com um estoque relativamente pequeno de projetos em execução e comercialização em relação aos volumes que nossa empresa realizou nos anos anteriores, porque gerenciamos oportunidades e riscos. Acontece que, nos últimos dois anos, o estoque que tínhamos estava no menor nível em 17 anos.
De que ordens de grandeza estamos falando?
"Considerando um prazo de execução de dois a três anos, em qualquer momento temos cerca de 2.000 unidades habitacionais em construção. Nos últimos dois anos, estávamos com menos da metade disso. Então, há pouquíssimos projetos que estavam pela metade, e hoje não tenho dezenas de projetos parados."
"Alterar a Lei de Vendas é uma distorção terrível"
Em que medida o aumento nos insumos da construção compensa o lucro dos incorporadores?
"Quando eles alteraram a Lei de Vendas e pediram para vinculá-la a 40% do preço do apartamento, alegando que essa é a parte dos custos de construção do preço do apartamento, eles fizeram uma distorção terrível aqui, porque há projetos em que o custo de construção é realmente cerca de 40% do preço do apartamento, mas em projetos de renovação urbana e em projetos em que o desenvolvedor fez um acordo combinado com os proprietários de terras, o custo de construção pode chegar a 70%-80% dos custos totais do desenvolvedor no projeto, e então é muito mais significativo.
Por outro lado, quando você compra um terreno caro, o componente de construção representa uma porcentagem menor; quando você vai para a periferia e o componente de terra é mais barato, o componente de construção é novamente maior, e a empresa fica mais sensível a um aumento nos insumos de construção. Portanto, para a sua pergunta, não há uma resposta única aqui.
"Durante a guerra, iniciamos muitos projetos, porque acreditamos que durante o período de construção, que é de três a três anos e meio, a situação mudará e sua lucratividade aumentará."
Como a lucratividade aumentará?
Presumimos que o mercado se ajustará e se adaptará à situação. Ouvimos dizer que mais 3.000 trabalhadores chineses provavelmente chegarão ao setor da construção civil, e acreditamos que algumas construtoras não exercerão suas licenças de construção e que haverá menos demanda por trabalhadores, pois menos projetos serão iniciados. Há um intervalo entre a emissão de licenças de construção e o início das obras.
"Nossa avaliação é que, a partir de agora, o índice de insumos da construção não aumentará tão drasticamente como desde o início da guerra até hoje, e poderá aumentar novamente em breve, após a próxima atualização esperada.
Se isso acontecer, a guerra terminar e o clima nacional e a situação econômica do país melhorarem, presumimos que a demanda retornará ao que era antes e ao que deveria ser, como resultado do crescimento populacional. Os preços dos apartamentos também aumentarão, receberemos mais com a venda dos apartamentos, não precisaremos pagar mais pelos custos de construção e a lucratividade desses projetos aumentará.
Como você explica o fato de haver uma oferta recorde de apartamentos novos e os preços continuarem subindo?
"Acho que a medição é imprecisa, porque os preços não refletem suficientemente os benefícios oferecidos aos compradores. Na minha avaliação, o preço real dos apartamentos caiu na maioria das regiões do país.
Hoje, eles oferecem condições de pagamento para adiar as parcelas até o final, além de isenção de indexação em projetos no início. Isso às vezes significa 10% do preço do apartamento. Portanto, se o preço do apartamento aumentou 6% e o valor dos benefícios é de 10%, então, na verdade, o preço real caiu 4%. Já vi promoções de "compre um apartamento e ganhe um carro". Subtraia o valor do carro do valor do apartamento e você encontrará o preço real do apartamento.
"Acredito que hoje em dia os preços dos apartamentos estão realmente em alta. Os benefícios que as incorporadoras estão oferecendo valem muito dinheiro."
Por que os desenvolvedores estão oferecendo 20% de pagamento agora e 80% na conclusão, em vez de apenas reduzir os preços?
Os negócios surgem da necessidade dos compradores, porque um dos seus maiores problemas são as altas taxas de juros. Se o comprador for obrigado a fazer um financiamento imobiliário agora para pagar o preço do apartamento, sua situação é pior do que a de compradores que recebem um desconto, adiando o pagamento por mais três anos, a uma taxa de juros que provavelmente será menor.
Além disso, os compradores de imóveis sempre preferiram adiar os pagamentos até perto da data de ocupação, quando planejam vender seus apartamentos. O problema é que a demanda por apartamentos usados diminuiu ainda mais do que a queda na taxa de vendas de apartamentos novos, e os compradores de imóveis temem ficar presos e impossibilitados de vender seus apartamentos. Adiar a data de pagamento lhes dá tempo suficiente para procurar compradores para seus apartamentos, na crença de que, com o fim da guerra, a situação na venda de apartamentos usados também melhorará e eles conseguirão encontrar compradores.
Você usa ofertas de 20% a 80%?
Usamos esse método, e não 10% a 90%. Estamos enviando-os hoje para obter um empréstimo para empreiteiros com um banco hipotecário por cerca de 50% do preço do apartamento. Na verdade, já estamos recebendo 70% nesta fase (20% do capital próprio e outros 50% do empréstimo para empreiteiros).
Embora subsidiemos os juros durante esse período até a entrega, o que significa que, da perspectiva do cliente, ele realmente verá que terá que pagar os 80% no final, ele já será examinado pelo banco hipotecário hoje para verificar se tem condições de honrar os pagamentos da hipoteca. Na verdade, estamos usando essa prática para que os bancos hipotecários possam avaliar nossos compradores e verificar se eles realmente têm condições de comprar o apartamento.
“Aumentamos significativamente o estoque no mercado”
Voltando à oferta recorde. Por que as construtoras ainda estão construindo?
O número de 80.000 apartamentos aparentemente não vendidos é muito preocupante para as construtoras, afinal, no passado tínhamos menos de 40.000 apartamentos. Mas quantos desses 80.000 foram concluídos ou estão em fase de conclusão, e quantos estão no início da obra?
"Vamos começar com o fato de que alguém que vendeu a maioria dos seus apartamentos no empreendimento e ficou com os últimos apartamentos do empreendimento não precisa se preocupar. Ele pode concluir o empreendimento com alguns apartamentos não vendidos, encerrar o apoio bancário e quitar todas as dívidas com o banco, porque o patrimônio líquido somado à rentabilidade exigida pelo banco valem ordens de grandeza de 30% a 35% do escopo do projeto (cerca de 15% cada).
Ou seja, se você ficar com 15% a 20% dos apartamentos, o banco não tem problema. Ele está protegido. Você precisa decidir se quer vender esses apartamentos com um desconto significativo ou esperar um pouco mais para que a situação melhore. Nos projetos que você iniciou recentemente, com prazo de construção de três anos, você não precisa vender todos os apartamentos este ano. Você venderá menos este ano, e a questão é o que você acredita que acontecerá daqui a dois anos.
“Acho que há quem não tenha condições de iniciar novos projetos, porque eles apresentam rentabilidade muito baixa, e não conseguem tirar o projeto do papel com o banco credor.
Mas aqueles que conseguem, realmente acreditam que durante o período de construção, nos próximos dois ou três anos, a situação vai melhorar porque a guerra vai acabar, e geralmente depois de crises econômicas, depois da Covid e depois de guerras, tem havido um boom. O mercado volta à atividade muito rapidamente. O que vocês estão vendo agora indica que as construtoras não estão apenas falando. Elas estão iniciando projetos.
Aumentamos significativamente o estoque que colocamos no mercado no último ano. Nesta semana, demolimos prédios em Ra'anana e iniciamos a construção de outro projeto. Estamos colocando mais produtos à venda, mesmo que não vendamos nos próximos meses a quantidade que gostaríamos. Acreditamos que em seis meses, um ou dois anos, a situação melhorará. Este ano, colocamos mais de 30 projetos à venda. É um número muito grande, se não o maior do mercado, em comparação com os concorrentes. A entrevista com Fridman ocorreu antes do anúncio da Gindi Holdings, na semana passada, de que venderia apartamentos em Sde Dov a preços a partir de NIS 49.000 por metro quadrado. Quando contatado posteriormente, ele certamente não se surpreendeu.
Por que você não comprou terras em Sde Dov?
Fizemos lances na primeira rodada. Em nossa análise, o estado está agindo como um especulador. Em vez de lançar vários lotes em uma única licitação, para a competição entre dezenas de incorporadoras com uma oferta muito grande de apartamentos, o estado lançou uma primeira licitação para 2.000 unidades habitacionais. Quatro ou cinco incorporadoras venceram. O estado esperou seis meses e lançou outra licitação.
Obviamente, aqueles que licitaram depois olharam para os primeiros e disseram: vamos oferecer um pouco menos. E agora acontece que os preços dos terrenos estão caindo, e os primeiros que entraram estão se prejudicando. O estado não está pronto – há mais terrenos para comercializar na próxima licitação, a preços mais baixos.
"É possível que os primeiros que comercializaram lá tenham conseguido vender a um preço alto, mas nos perguntamos qual será o preço em três anos, quando a construção começar, qual será o preço em quatro anos?
As primeiras construtoras vencedoras também sofreram grandes atrasos, porque não havia um projeto aprovado. No final, aquelas que compraram na segunda licitação construirão mais ou menos em paralelo com as vencedoras da primeira. A oferta será muito grande, então os preços de venda cairão.
Qual é a sua avaliação dos preços de venda lá?
Mais uma vez, a questão é a rapidez com que o terreno restante será comercializado. Em nossa avaliação, os preços não serão de NIS 80.000 por metro quadrado, como consta no plano de negócios de algumas das incorporadoras, mas sim algo próximo de NIS 60.000 a NIS 65.000 por metro quadrado.
Publicado por Globes, notícias de negócios de Israel - en.globes.co.il - em 9 de junho de 2025.
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