O centro de Jerusalém pode prosperar novamente

Uma melhor gestão de negócios e desenvolvimento econômico pelo Município de Jerusalém pode reviver as fortunas do centro da cidade de Jerusalém.

Jerusalém tem um centro da cidade muito especial, que inclui cerca de 50.000 metros quadrados de espaço comercial com fortes âncoras econômicas, como o mercado Mahane Yehuda e a Jaffa Road para pedestres. Perto está o centro comercial Haredi na Rua Geula com 20.000 metros quadrados de espaço comercial.

Outras âncoras devem chegar ao centro da cidade, incluindo a Bezalel Academy of Arts and Design, a Sam Spiegel Film and Television School, o Museum of Tolerance e outros. Há esperança de que os turistas estrangeiros voltem em breve. Mas há medidas que devem ser tomadas pelo Município de Jerusalém, para que o centro de Jerusalém e os arredores prosperem na era pós-Covid.

Quinze anos atrás, nós da consultoria econômica Czamanski & Ben Shahar construímos um plano de marketing estratégico para o centro da cidade de Jerusalém e o mercado Mahanei Yehuda, bem como um plano operacional para melhorar e fortalecer a atividade econômica. Isso foi antes de o metrô leve de Jerusalém começar a operar e a Jaffa Road ser pedestre.

Além disso, elaboramos um documento de política para o mercado de Mahanei Yehuda, que não foi adotado pelo município de Jerusalém e, na prática, as forças do mercado definiram o mix de negócios lá. O resultado é que os negócios clássicos como quitandas estão deixando o mercado com restaurantes, cafés e bares tomando seu lugar em um processo irreversível. Nenhum verdureiro que saiu voltará ao mercado.

Em 2021, Jerusalém tinha 580.000 residentes judeus, vivendo em 149.000 famílias. Juntamente com a população árabe, a maioria dos quais vive em uma cidade separada 'a cidade oriental', a cidade tem uma população de cerca de 1 milhão.

Jerusalém pertence à faixa socioeconômica mais baixa de Israel, com 46% da população trabalhadora ganhando o salário mínimo - o valor mais alto para qualquer grande cidade de Israel. A média nacional é de 38%. O salário médio mensal em Jerusalém é de NIS 7.500, bem abaixo da média nacional de NIS 10.100, e o mais baixo de qualquer grande cidade israelense. Esses números têm um grande impacto no poder de compra de produtos de varejo.

O poder de compra mensal total das famílias judias em Jerusalém é de NIS 650 milhões. Além disso, há o poder aquisitivo dos muitos turistas que visitam a cidade, embora nos últimos anos os negócios tenham sofrido com a presença de poucos turistas estrangeiros.

O comportamento de consumo dos moradores de Jerusalém e das mercadorias que eles compram é especial e diferente. De um modo geral, a relação entre comerciantes e clientes de Jerusalém é mais genuína, pessoal, autêntica e honesta.

Do lado da oferta, há 10,2 milhões de metros quadrados de imóveis comerciais em Israel, dos quais 1,6 milhão de metros quadrados estão em ruas e centros urbanos - ou seja, 16%. No entanto, o centro de Jerusalém compreende apenas 12% da oferta de espaços comerciais da cidade, onde existem cerca de 1.850 empresas com tamanho médio de apenas 64 metros quadrados. Há demanda e necessidade de grandes lojas no centro da cidade como Zara, H&M e outras redes internacionais de varejo.

Em toda Jerusalém há uma área bruta de 500.000 metros quadrados de espaço comercial, criando uma proporção de 3,2 metros quadrados por domicílio (a média geral em Israel é de 3,5 metros quadrados por domicílio). Isso significa que Jerusalém tem escassez de espaço comercial. Isto é demonstrado pela ausência de quaisquer centros de energia em Jerusalém e pelo desenvolvimento da oferta de espaço comercial em Ma'aleh Adumim, às custas da oferta global existente em Jerusalém, bem como na Zona Industrial de Talpiot, em particular.

Aluguéis em alta

Ao examinar a segmentação do espaço comercial em Jerusalém, percebe-se que o centro da cidade atua como um imã comercial de lazer e entretenimento para a população secular e turistas estrangeiros e nacionais. A maioria das atividades está concentrada no triângulo entre Jaffa Road, King George Street e Ben Yehuda Street e as áreas circundantes que se estendem do mercado Mahanei Yehuda até Mamilla. Esta área é uma atração nacional, regional e municipal.

Nesse triângulo, há uma grande e variada gama de demandas e atividades comerciais são diversificadas e se fortalecem. Novos institutos de ensino superior estão prestes a ser abertos e um museu e mais e uma série de famílias serão adicionadas, incluindo muitos jovens. Tudo isso em uma situação em que a cidade e o estado criaram competição pelo centro da cidade ao transferir todos os escritórios do governo para a Delegacia Nacional, desenvolveram o parque tecnológico em Malkah sem se preocupar com a gestão econômica do "regular" empresas que operam no centro da cidade. Atualmente, há mais concorrência para o centro da cidade do novo projeto Jerusalem Gateway na entrada oeste da cidade e as melhorias que estão sendo feitas na Zona Industrial de Talpiot.

Em todo o centro da cidade há 120.000 metros quadrados brutos de espaço comercial. Destes 30.000 metros quadrados estão no triângulo central, 22.000 metros quadrados em Mamilla e 20.000 metros quadrados na área comercial haredi (Geula). A maior concentração de espaço comercial está ao longo da Jaffa Road, que tem 16.400 metros quadrados de espaço comercial. Há 14.000 metros quadrados de espaço no mercado Mahanei Yehuda. Até 2025, 20.000-30.000 metros quadrados de espaço comercial serão adicionados no centro da cidade.

Em 2019, antes da crise do Covid, os aluguéis no centro da cidade eram altos, embora com grandes variações entre as áreas. No centro haredi , os aluguéis chegaram a NIS 500 por metro quadrado por mês. A leste e oeste do triângulo comercial central, os aluguéis eram NIS 200-300 por metro quadrado por mês e no próprio triângulo também eram NIS 200-300 por metro quadrado por mês para lojas de médio e grande porte e NIS 400-600 por metro quadrado por mês para lojas menores e bem posicionadas.

No mercado Mahanei Yehuda, os preços têm subido devido à entrada de tantos restaurantes e cafés, que substituíram os verdureiros. A oeste do mercado, os preços eram semelhantes aos do oeste do triângulo e chegavam a NIS 300-400 por metro quadrado por mês na área dentro e ao redor da Rodoviária Central.

Depois de cair durante a crise do Covid, os aluguéis voltam a subir no mercado e nas áreas ao seu redor e estão quase de volta aos níveis pré-Covid. Os preços caíram durante a pandemia devido à ausência de turistas estrangeiros e à redução do turismo doméstico.

Para aprender com Londres

Com uma gestão adequada dos negócios e do desenvolvimento econômico pelo Município de Jerusalém, as ruas do centro da cidade poderiam operar em um alto nível econômico. No entanto, o município será obrigado a devolver e investir no centro (como está a ser feito em Londres, por exemplo) para criar uma estratégia de marketing e um plano de ação atualizados - também contra a crescente concorrência ao centro da cidade que está a criar no bairro de negócios (na entrada da cidade), em Givat Shaul e na renovada Zona Industrial de Talpiot.

Partindo do pressuposto otimista de que os turistas estrangeiros e nacionais voltarão, abrirão negócios culturais e educacionais e famílias, jovens e estudantes alugarão os apartamentos que serão construídos na cidade - e tudo isso contribuirá para um próspero centro da cidade

O autor é o CEO dos consultores econômicos Czamanski & Ben Shahar Ltd.

Publicado pela Globes, notícias de negócios de Israel - en.globes.co.il - em 6 de janeiro de 2022.

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