A antiga cidade portuária requer grandes investimentos se quiser atrair turistas israelenses e estrangeiros.
Akko tem todos os atributos e vantagens competitivas para se tornar um dos destinos turísticos nacionais e internacionais mais visitados - uma versão israelense da atração turística grega de Mykonos. Akko tem uma história fascinante de 3.000 anos, uma cidade antiga cativante, um mercado de comida especial e uma cena de restaurantes, porto antigo, praia e os sagrados Jardins Bahai. Na prática, a liderança da cidade e seus moradores fazem quase tudo ao seu alcance para garantir que Akko permaneça fora do mapa turístico e que os visitantes não afluam para a cidade.
Uma cidade mista árabe-judaica, Akko sofreu terrivelmente durante a Operação Guardião dos Muros em maio de 2021, quando dois dos hotéis de propriedade de judeus da cidade foram amplamente danificados por árabes rebeldes que protestavam contra as ações de Israel em Gaza. Uma influência substancial ainda pesa hoje no comércio da cidade com algumas empresas que abandonaram a cidade, como o restaurante Mercato no bazar turco. O número e o tipo de visitantes também foram afetados.
Metas irreais
Akko tem números de desenvolvimento econômico relativamente bons, o que pode e deve permitir que a cidade invista em seus moradores, infraestruturas e desenvolvimento econômico e empresarial. De acordo com o relatório financeiro da cidade de 2019, a cidade investiu NIS 4.800 líquidos por morador, superior à média nacional de NIS 4.400. Akko ficou em 35º lugar entre as cidades de Israel em termos de investimento por residente. A cidade tem 26 metros quadrados de propriedades geradoras de renda por morador e a taxa municipal média anual é de cerca de NIS 1.500 por morador (ambas acima da média nacional de 22 metros quadrados e de NIS 1.200 por morador).
Em 2019, a cidade tinha 50.000 habitantes, incluindo 17.000 famílias. De acordo com o plano diretor aprovado de Akko aprovado em 2017, a cidade deve crescer para 85.000 habitantes, embora nenhum ano-alvo seja dado para esse crescimento previsto de 70% de 35.000 habitantes.
Várias metas estão definidas no plano diretor: "Renovação urbana do tecido existente, alocando áreas adicionais para uma série de habitações que satisfaçam as necessidades de longo prazo de 85.000 moradores, incluindo terrenos zoneados para planejamento futuro, e incluindo as necessidades públicas áreas.
"Criar e ampliar uma rede de estradas urbanas, criando acesso adequado à cidade velha e conectando as partes da cidade a uma rede urbana totalmente interligada; desenvolvendo um centro urbano como um centro regional de entretenimento e comércio; desenvolvendo uma gama de hotelaria e alojamento, apoiando-se no património existente; requalificação da zona industrial de modo a incluir uma gama de utilizações: desenvolvimento de uma rede de espaços abertos, percursos pedestres e cicláveis; e definição de instruções para a preservação, restauro, reabilitação e recuperação do tesouro da cidade do patrimônio e da cultura”.
Como sempre, os objetivos definidos são generalizados e apropriados para praticamente todas as cidades. Além disso, basicamente não existe um plano estratégico ou plano de trabalho para atingir esses objetivos.
Ao mesmo tempo, a cidade assinou um acordo de telhado com o governo israelense para o desenvolvimento de 17.000-21.000 unidades habitacionais em Akko até 2023 - uma meta irrealista e como um jogo de números aleatórios. Ficou decidido que as unidades habitacionais seriam comercializadas em duas etapas: na primeira fase 17,80 unidades habitacionais e espaço comercial e de escritórios. Na segunda etapa, 3.500 unidades habitacionais poderão ser adicionadas, com a aprovação da comissão local de planejamento e construção.
Como parte do acordo do telhado, Akko foi obrigado a construir 2.000 apartamentos por ano. Na prática, na última década foram construídos, em média, menos de 200 apartamentos por ano. Em outras palavras, não há correlação entre a economia potencial e o planejamento desejado.
As âncoras negligenciadas
Akko não é um player no mercado de turismo israelense. Mal merece menção no relatório do Bureau Central de Estatísticas sobre quartos de hotel em Israel e é mencionado como parte do distrito de Akko. A principal cidade do distrito de Akko é Nahariya, com 30% do total de noites de hotel. A ocupação média dos hotéis no distrito principalmente rural de Akko é baixa em 46%.
A taxa de ocupação hoteleira na região de Akko estava em declínio mesmo na década anterior à crise do Covid. A própria Akko tem vários hotéis boutique como o Effendi e o Arabesque, mas o número total de quartos é pequeno. A família Nakash está atualmente reformando e reconstruindo o Khan al-Umdan, que se tornará o Setai Akko.
Em relação à economia comercial doméstica de Akko, o poder de compra médio mensal das famílias da cidade é de cerca de NIS 70 milhões. Assumindo uma economia totalmente fechada, sem despesas externas ou recebidas, tal receita poderia sustentar uma área líquida de 40.000-45.000 metros quadrados de espaço comercial.
De acordo com as descobertas dos consultores econômicos Czamanski & Ben Shahar Ltd., Akko tem uma área comercial líquida de 56.000 metros quadrados, o que significa que há um equilíbrio entre oferta e demanda, assumindo que os moradores de Akko estão comprando online e em áreas comerciais vizinhas, como Big Regba e nas cidades árabes, enquanto há despesas de entrada de visitantes das cidades vizinhas.
Quais são as âncoras que operam na cidade? Em primeiro lugar, a Cidade Velha tem uma rede de 10.000 metros quadrados de espaço comercial. O mercado ali é negligenciado, sujo e pouco convidativo e não incentiva uma boa experiência de compra. Até a autenticidade, simplicidade, seriedade e cordialidade dos vendedores desapareceram.
O mercado da Cidade Velha deve ser urgentemente reinventado com o conceito e mix de alimentos e alguns negócios e galerias não alimentares que contam com o patrimônio histórico da cidade, além de uma variedade de restaurantes que oferecem uma experiência culinária mediterrânea e árabe.
O mercado municipal fica no centro da cidade ao lado da rodoviária central em uma área de pouco mais de 1.000 metros quadrados. É uma instalação de 'velha geração' que não é gerenciada ou mantida. O shopping Azrieli em Akko é típico da rede e será ampliado. Ele contém um mix de lojas básicas que atendem às necessidades locais. Supermercados e lojas de alimentos cobrem 27% do espaço comercial em Akko em comparação com uma média nacional de 26%. Os restaurantes e cafés ocupam 15% do espaço comercial em comparação com uma média nacional de 10%, devido aos lugares disponíveis na Cidade Velha. Essa alta taxa pode ser uma excelente vantagem competitiva, como em outras atrações nacionais, como o mercado Machnei Yehuda em Jerusalém, o porto de Tel Aviv, o mercado Levinsky em Florentin e o mercado de pulgas em Jaffa. Akko também tem espaço comercial vazio de 7%,
O plano diretor prevê 378.000 metros quadrados de espaço comercial na cidade, cinco vezes o valor existente, mas nenhum plano real para novos grandes centros comerciais em Akko foi publicado, exceto para vários centros de bairro.
No entanto, Akko tem potencial para estar na vanguarda do mercado turístico, comercial e de restaurantes de Israel. Na prática, a cidade está longe de concretizar esse potencial como cidade antiga para se tornar um polo turístico mundial em geral e um centro comercial nacional em particular.
Para mudar a realidade, a cidade deve modernizar suas infraestruturas e iniciar um programa de construção, criar um plano estratégico de marketing e um plano de ação genuíno e montar uma empresa de gestão do mercado e da cidade velha. Centenas de quartos de hotel e albergues devem ser construídos na Cidade Velha e na baía ao sul, com uma nova praia criada com bares à beira-mar. Tal plano já foi projetado pelo escritório de arquitetura Mayslits, Kassif, Roytman. Na verdade, Akko precisa ser apenas Akko e o tesouro turístico contido nele. Não poderia ser mais simples do que apenas realizar empreendimentos devidamente planejados.
O autor é o CEO dos consultores econômicos Czamanski & Ben Shahar Ltd.
Publicado pela Globes, notícias de negócios de Israel - en.globes.co.il - em 20 de janeiro de 2022.
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